과천 디에이치아델스타_로또는 못되는 고분양가 계약 할까말까 고민

 

띠용

청약에 당첨됐다..,

 

 분양가 상한제가 적용된 로또청약이면 좋았겠지만, 분상제 미적용 고분양가인데다가 일자리, 교통 개발 호재가 이제 조금씩 얘기 나올 뿐 아직 개발되지 못한 애매한 인프라로 결국 직접 손에 쥐는 이익은 얼마 되지 않을 거라는 판단이 강하게 들어 계약 여부를 많이 고민했다. 그래서 실제로 계약을 했는지 여부는 차차 밝히는 것으로 하고 오늘은 청약 당첨 후 계약 직전 2주 간 고민한 내용을 정리하고자 한다

 

 오늘 쓰는 글이 선당후곰이라며 무턱대고 청약했다가 덜컥 당첨된 누군가에게, 또 FOMO로 청약은 일단 넣고다니는데 당첨 후 프로세스를 하나도 몰라 쓰면서도 불안한 누군가에게 조금이라도 도움이 되길 바란다.., 크게 보는 청약 당첨 직후부터 계약까지 사고의 흐름은 아래 흐름도와 같다. 

 

 

하나. 계약 관련해 어렴풋이만 알고 있던 관련 개념들을 다시 제대로 따져보고

둘. 투입 총액을 보수적으로 재계산하여 BEP(손익분기점)을 계산해본 뒤, 

셋. 같은 값으로 들어갈 수 있는 다른 부동산 선택지를 비교해봤다

마지막으로는 청약 당첨지 인근 개발호재를 다시 분석해서 최종적으로 결론을 내렸다 

 

 

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Step 1. 계약 관련 개념 정밀 재탐색

청약 당첨 후 계약 시점에 헷갈렸던 개념들은 크게 아래 네 가지다. 하나씩 차근차근 살펴보겠다

 

- 가족 간 자금거래 시 세금

- 취득세 적용 기준

- 중도금 대출 자격 요건

- 미등기 신축 최초 입주 계약 특이점

 

(1) 가족 간 자금거래 시 세금

 

 세금..., 알수록 무서운 세금 .. 

 열심히 일해 벌 때도 내고(근로소득세), 내 돈으로 뭔가를 살 때도 내고(부가가치세), 심지어는 잘 쌓아온 돈을 가족끼리 주고받을 때도 낸다(증여세). 흑 세금 너무 시러.. 암튼 그래도 나름 증여에 대한 예외 조항이 두 가지 정도 있다. 아래의 증여재산 공제와 무이자 차용이 그것이다. 

 

증여재산 공제

 먼저 첫 번째는 증여재산 공제다. 성년인 수증자(증여를 받는 사람)를 기준으로 10년에 5천만원까지는 공제해준다. 즉 국가에서 "10년에 5천만원 정도는 세금 따로 안떼고 물려줘도 된다^^"고 봐주는 것이다. 중요한 점은 증여재산 공제는 기준이 수증자(증여를 받는 사람)라서 '부'와 '모' 각각 5천만원씩 물려받을 수는 없으며, 본인이 부모로부터 받은 총액이 10년간 5천만원 이내여야 한다는 것이다

 

 

 

무이자 차용

 다만 '증여(물려주는 것)'가 아닌 차용(빌려주는 것)'의 경우에도 마치 물려주는 것처럼 잘 활용할 수 있는 경우가 있다. 세법 규정 상 법정 이자율(4.6%)과 실제 지급한 이자의 차액이 1,000만원 이하일 경우 증여로 보지 않고 정상적인 차용으로 인정하는 것이다. 쉽게 다시 말하면 덜 낸 이자가 연간 1000만원을 넘지 않은 경우에 한해선 증여로 추정하지 않는다. 연간 1000만원 미만의 이자가 나오는 선에선 증여세 부담없이 가족끼리 돈을 빌릴 수 있다는 의미다. 계산식은 다음과 같다.

 

n원 x 0.0046 <= 1,000만원 의 경우

n원은 물려주는 것이 아닌 빌려주는 것으로 눈감아준다.

 

위의 계산식을 토대로 n원을 역산한 금액은 약 2억1700만원이다. 중요한 점은 무이자 차용은 증여자(돈을 물려주는 사람)을 기준으로 하기 때문에 '부'와 '모' 각각 2억 1,700만원씩 총 4억 3,400만원을 물려받을 수 있다. 다만 4억 3,400만원을 차용증만 써서 빌린다고 해도 세무조사가 나오면 증여로 볼 여지도 있으므로 괜히 짱구를 굴리기 보다는 그냥 유재석 전법으로 원금을 월에 100만원이라도 갚아나가는 게 좋다. 

무이자 차용 케이스 스터디

 

 

(2) 취득세 적용 기준 

 

 두 번째로 다시 공부한 개념은 '취득세'다. 취득세란 재산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과하는 세금으로 지방세다. 다만 우리가 취득세가 헷갈리는 이유는 취득세가 뭔지 몰라서가 아니다. 취득세를 언제 내고, 어느 시점을 기준으로 주택수를 판단하는지가 헷갈려서다.

 

 핵심만 말하면 납부 일자는 <주택 완성일>이라 청약 당첨되고 대략 2~3년 후에 내면 된다. 별로 문제될 게 없다. 중요한건 취득세 적용 기준일자가 <분양권 계약일>이라는 것이다. 취득세는 취득한 자가 무주택자인지, 유주택자인지, 다주택자인지에 따라 세율이 다르다. 특히 2020년 '7·10 부동산 대책' 이후로 분양권도 주택으로 간주하는 법이 적용되고 있기 때문에, 유주택 세대에서 청약이 당첨됐다면 세대 분리도 고려해보는 편이 좋다.

 

 참고로 취득세 납부 시기는 취득일로부터 60일 이내다. 

 

 

(3) 중도금 대출 자격 요건

 

 6.27 부동산 대책 이후 최대의 논란거리는 바로 중도금 대출이다. 주택구입목적 주담대의 한도를 최대 6억원까지 제한하는 규정이 생겼기 때문인데, 여기서 다행히 중도금 대출은 예외로 빠졌다. 즉 20억 아파트를 청약으로 당첨받은 사람은 시행사가 60%까지 중도금 대출을 해준다고 하면 12억까지는 중도금 대출을 실행할 수 있다. 공사가 진행되는 2~3년 동안은 대출로 12억을 끌어와서 분양권을 유지할 수 있는 것이다.

 하지만 중도금 대출을 잔금대출로 전환하는 입주 시기에는 한도가 6억원으로 줄어들게 되며, 방금 그 예시에서는 12억 중 6억만 대출 승계가 가능하며 차액 6억원은 본인 자금으로 메꿔야만 한다. 이런 규제가 세게 있기는 하지만 일단은 중도금 대출을 일으킬 수 있다는 것 만으로도 누군가에게는 2~3년을 벌 수 있는 좋은 기회가 되기도 한다. 

여기에는 중도금대출 예외 조항이 명시되어 있다. 중도금대출은 6억원 제한에 안걸린다는 뜻

 

 그.런.데 ..,

 

여기서 하나 의외의 제약 조건이 발생한다. 6.27 부동산 대책에서 나온 6억원 제한에 중도금 대출 예외조항은 명시되어있었던 반면, 6개월 이내 전입의무에는 중도금 대출 예외 조항은 명시되어있지 않다. 이를 보수적으로 해석하면 중도금 대출을 일으키는 청약 당첨자는 해당 집에 6개월 내에 얼른 들어가 살라는.., 말이 된다. 실거주 의무가 없는 청약 단지임에도 해당 제약 조건 때문에 사실상 실거주 의무가 있는 것처럼 보이는 문제가 발생하는 것이다. 중도금 대출도 사실상 시행사와 집을 담보로 빌려주는 돈이기 때문에 큰 범위에서는 주택구입 목적 주담대에 포함되는 것으로 보는 것이다.

 

 허허..  중도금 대출에서 잔금 대출 전환 시기에 발생하는 6억 규제와 6개월 내 전입의무가 있는 상황에서 과연 전세 세입자 맞출 수 있을까.., 쉽지 않을 듯하다. 느낌이 온다. 세입자를 맞추는 과정에서 집주인 열위 시장이 올 것이라는 강한 느낌이..

여기에는 중도금대출 예외 조항이 없다. 보수적으로 해석해본다면 중도금대출도 주담대에 포함될 수 있다는 뜻..

 

 

 

(4) 미등기 신축 최초 입주 계약의 특이점

 

 그리고 마지막 개념. 미등기 신축이 갖는 특이점이다. 우리는 보통 주택의 매매나 임대차계약을 하기 전 등기부등본 등 부동산 서류를 빠짐없이 살펴보고 이상이 없음을 확인하고 계약을 한다. 하지만 신축 아파트는 이렇게 꼼꼼히 들여다봐야 할 서류가 제대로 갖춰지지 않은 경우가 대부분이다. 신축 아파트는 보통 '이전 등기'가 완료되기까지 최소 2~3개월이 걸리고 경우에 따라 1년 이상 등기가 지체되는 일도 흔히 있기 때문이다. 먼저 용어부터 간단히 적어두고 아래 설명을 이어서 하겠다.

등기 관련 개념
이전 고시	공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 측량해서 분할하고, 그에 따라 분양 받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차
보존 등기	미등기 부동산에 대해 소유권을 보호하기 위해 행해지는 최초의 등기
미등기 상태	조합원, 일반 분양을 받은 수분양자가 등기하지 못하는 상태. 임대든 입주든 사용과 관련된행위는 모두 가능하나 (1)미등기 상태에서는 매매가 불가능하고, (2)세입자를 제 값에 구하기 어렵다는 게 가장 큰 애로 사항.

 

 미등기 상태라 해도 허가 관청의 사용 승인을 받고 분양 잔금을 모두 치렀다면 입주와 임대 모두 문제가 없지만, 세입자 입장에서는 개별 등기가 나오지도 않은 상태에서 집주인(이라고 주장하지만 사기꾼일 수도 있는)과 무턱대고 계약을 맺는 것에 큰 부담을 느낄 수 있다. 계약 대상에 대한 소유권을 포함함 각종 권리관계 확인이 불가능하기 때문이다. 

 

 집주인 입장에서는 시세보다 저렴하게 전세를 제공하고, 전세금으로 분양대금을 완납한 뒤 등기를 내겠다는 계획을 세운다. 분양대금 완납 후에야 소유권이전등기가 진행되기 때문이다. 따라서 전세입자 입장에서는 미등기 상태에서 전세금을 낼 수밖에 없다는 리스크가 크고 특히 매매/전세 대출이 제한적이라 미등기 아파트에 들어가기 꺼리는 이유가 생긴다. 서초 래미안원베일리, 청량리역 롯데캐슬, 흑석 자이 등 입주가 1년이 안된 아파트 등에서도 등기가 아직 안되어 있는 미등기 아파트 사례가 꽤나 많다.

 

 

 미등기 신축아파트 전세 계약 과정을 정리하면 위와 같다. 즉 관할 구청에서 사용승인은 났지만, 건설사 → 수분양자 → 세입자 순으로 권리가 넘어오는 과정에서 수분양자 ⇄ 세입자 간 전세 계약을 하게 되기 때문이다.  즉 ‘등기’라는 절차가 아직 끝나지 않은 시점인데, 집주인도 소유권이전등기를 해야 하기 때문에 잔금 조달을 위해 전세입자와 전세 계약을 체결하게 된다. 이 때는 미등기 상태로 계약이 진행되고, 리스크가 있기 때문에 세입자(임차인) 우위 시장이 형성되는 것이다.  

미등기가 발생하는 이유를 타임라인으로 살펴보자
🏗️ 시행사(건설사)	1. 건설 완료  건물을 다 지은 준공 시점 2. 사용승인 "이제 입주 시작해도 돼요~" 하고 구청에서 허가가 나오는 시점 3. 소유권보존등기 : 아파트에 대한 '최초 등기'를 만드는 단계인데, 건설사 명의로 해놓는 등기. 이게 먼저 돼야 수분양자가 자기 이름으로 등기 이전을 받을 수 있다
🧑‍💼 집주인 (수분양자)	1. 분양계약 완료 이미 몇 년 전에 계약(분양가의 10% 지불)하고 기다려온 집이 이제 지어진 시점 2. 사용승인 이후 → 아직 ‘등기’ 전 상태 : 이때 전세 계약을 맺는 경우가 많다.  입주 예정일 3개월 전쯤부터 전세 세입자를 구하기 때문.  근데 이때는 아직 소유권이 수분양자 명의로 넘어오지 않아서 ‘미등기 상태’.  집주인이 실제 등기부 등본상 소유자가 아닌 상태라, 법적으로 매매가 안됨. 3. 잔금 납부 분양가의 마지막 잔금을 완납해야 시행사(건설사)의 최초 등기를 수분양자의 명의로 바꿔 오는 소유권 이전 등기를 신청할 수 있다.  잔금은 입주 직전쯤 내니까, 전세 계약은 잔금 내기 전인 경우가 대부분. 4. 소유권 이전등기  이제야 비로소 등기부 등본에 ‘수분양자’ 이름이 들어감 이때부터 집주인으로서 제대로 권리를 행사할 수 있음.
🧑‍💼 세입자 (임차인)	1. 전세 계약 (입주 예정일 3개월 전쯤) 신축 첫 입주 전세 계약은 미등기 상태에서 하는 경우가 많음. 등기가 안 돼 있어서 불안할 수 있지만, 실사용(입주)은 가능한 시점. 대신 확정일자, 전입신고를 통한 대항력, 우선변제권 확보가 어려울 수 있으니 조심해야 함! 2. 입주 (소유권 이전 이후) 원칙적으로는 집주인이 등기를 마치고 잔금 다 낸 후에야 입주할 수 있음. 요즘은 등기 전에도 미리 입주하는 경우도 있지만, 위험성 꼭 점검해야 함.

 

 

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오.. 말로 하면 금방인데 글로 깔끔하게 정리하려니 시간이 오래 걸렸다.

step 2 투입 금액 재산출, step 3 투자 비교, step 4 양재 IC 인근 개발 호재 분석은 금방 다른 글로 또 정리해보겠다